Notfall-Finanzierung wird zum Glückstreffer
Man sagt, dass sich in Krisen gutes Geld verdienen lässt. Allerdings benötigt man dafür Mut und die richtigen Partner an seiner Seite – wie das folgende Beispiel von einem unserer Partner in Florida zeigt.
Beispielfoto. Finanziert wurde der Bau eines vergleichbaren Hauses in der Nähe von Orlando, Florida.
Baufinanzierung für ein Einfamilienhaus (Renditeobjekt)
Manfred* reiste in den vergangenen Jahren öfter nach Florida und auch bei ihm reifte der Gedanke, sich ein Haus im sonnenverwöhnten und freiheitlichen US-Bundesstaat zuzulegen. Wenn das mit dem ersten Haus gut geht, vielleicht sogar ein sich selbst tragendes und später Gewinn abwerfendes Immobilienportfolio …?
Statt ein gebrauchtes Haus zu kaufen, besuchte Manfred einige Baufirmen und schaute sich Musterhäuser an. Er verglich Grundrisse, Ausstattung und Preise. Er entschied sich für ein Haus guter Qualität zum schlüsselfertigen Preis von 268.890 US-Dollar.
Startschuss im Krisenjahr 2020
Das war im Juni 2020 – ein Jahr, in dem die Welt „Pandemie-verrückt“ spielte. In einem Umfeld der Angst mögen Banken ungerne finanzieren und taten es im Fall von Manfred nicht.
Schließlich ist Manfred als Deutscher Ausländer in den USA und die Finanzierung von Ausländern, die weder die in Amerika so wichtige Sozialversicherungsnummer (SSN) oder eine Credit History haben, ist immer ein besonderer Fall.
Rettung des Hausbaus über eine Zwischenfinanzierung
Es ist stets ein unpässliche Sache, wenn man einen Hausbauvertrag unterschrieben, seine Anzahlung geleistet hat und die bisherige Bank, die sogar ein pre approval ausgestellt hat, plötzlich keinen Kreditvertrag mehr anbietet.
Auf der Suche, seinen ersten Hausbau in Florida zu retten, lernte Manfred unsere bewährte Kooperationspartnerin Cigdem Thanhoffer und ihr Notfalltool Glorius kennen.
Glorius: Das bankenunabhängige Vermittlungstool von und für Immobilieninvestoren rettete den Hausbau von Manfred.
Hinter Glorius steht keine Bank, sondern private Investoren, die überschüssige Liquidität zu verhältnismäßig hohen Zinssätzen unter Vermittlung von Glorius direkt an Immobilieninvestoren verleihen. Auch einige finanzkräftige Deutsche nutzen Glorius, um hohe Zinssätze mit einer Immobilie als Sicherheit im Rücken zu erwirtschaften. Informationen dazu hier.
Unter mehreren Angeboten entschied sich Manfred für diese Variante:
Loan to value: 60%
Rate: 8%
Term: 36 months interest only plus escrows
Das bedeutete für ihn
Er konnte seinen Hausbau realisieren. Wenn vorerst auch zu – aus deutscher Sicht – schmerzvollen Konditionen:
Höhe der Finanzierung: 60% (= 160.000 USD)
Zinssatz: 8% (= 1.067 USD monatliche Rate)
Laufzeit + Treuhandkonto: 36 months interest only plus escrows (= endfälliges Darlehen nach 3 Jahren, auf einem Treuhandkonto wird die zu erwartende Grundsteuer und Versicherungsprämie hinterlegt)
Unter Einbringung von etwas mehr Eigenkapital (40 statt 25 Prozent) und der monatlichen Belastung von 1.067 USD war ein Hausbau gerettet. So ging es auch vielen anderen, die auf der Suche nach einem Finanzierungsexperten in schwierigen Zeiten Cigdem über Empfehlung kennengelernt haben.
Im Jahr 2021 hat sich der Immobilienmarkt deutlich erholt und auch bei den Banken stehen bezüglich Finanzierungen von deutschen Ausländern alle Ampeln auf grün.
Interessiert es Sie, was aus Manfreds Immobilie geworden ist?
Die Fertigstellung des Einfamilienhauses (single family home) wurde zwar durch die weitreichenden Maßnahmen des Pandemiemanagements verzögert, was Manfred zwei Monate länger als geplant Zinszahlungen ohne Mieteinnahmen auf der anderen Seite bescherte. Glücklicherweise hatte er beim Hausbauvertrag einen Festpreis – noch ohne Inflationsklausel!
Heute ist sein Haus vermietet und zwar für 2.100 (!) Dollar im Monat!
Das hängt damit zusammen, dass die Nachfrage in Florida deutlich gestiegen ist. Wir berichteten darüber mehrfach in der Monatsmail.
Trotz des hohen Zinssatzes bei der Notfall-Finanzierung ist sein Cashflow deutlich positiv: 1.033 USD.
Cashflow ist nicht gleich Gewinn. Man hat ja noch die Grundsteuer und die Versicherung zu bezahlen sowie kleinere Kosten, die gelegentlich anfallen können.
Wie geht es mit Manfred weiter? Schließlich ist ein Haus noch kein Immobilienportfolio!
Dank des Immobilienbooms in Florida wechseln vergleichbare Häuser aktuell zwischen 400.000 und 450.000 USD den Besitzer.
Verkaufen möchte Manfred nicht, obwohl er einen stattlichen Gewinn erzielen könnte. Ziel war – wenn es mit dem ersten Haus gut klappt – Wissen, Erfahrungen und Kontakte für das nächste zu nutzen.
Außerdem sieht es auf der Finanzierungsseite sehr gut aus. Insbesondere weil er statt eines unterschriebenen Hausbauvertrages bereits ein bestehendes Haus hat. Dieses nutzt er, um Eigenkapital fürs nächste Objekt zu generieren und löst gleichzeitig seine teure Notfall-Finanzierung ab. Das Instrument dazu nennt sich Cash Out Refinancing und sieht in seinem Fall so aus:
Low documentation, No income verification Loan.
Value : $400,000.00
Loan to value: 65%
Rate: 3.75%
Term: 30 years / 5/1ARM
Bedeutet für Manfred:
Geringe Dokumention, kein Einkommensnachweis erforderlich!
Immobilienwert: 400.000 USD
Beleihungswert: 65% (= 260.000 USD)
Zinssatz: 3,75% (= 813 USD monatliche Rate)
Laufzeit: 30 mit 5 Jahren Zinsbindung
Mit der Umschuldung (kein schönes Wort für diesen Mega-Deal) … mit der Refinanzierung sinkt die monatliche Belastung von 1.067 USD um 254 USD auf 813 USD. Der Cashflow erhöht sich auf 1.287 USD, falls das neue Darlehen endfällig vereinbart wird. So etwas macht man, wenn man beispielsweise plant das Objekt wieder in einigen Jahren zu verkaufen.
Plant man die Immobilie dauerhaft zu halten und innerhalb von 30 Jahren durch den Mieter bis auf „0“ abzahlen zu lassen, wäre die monatliche Belastung 1204,10 USD. Unterstellt sind bei der Berechnung 3,75 Prozent über die gesamte Laufzeit.
Zusätzlich erhält Manfred 100.000 USD auf sein Girokonto ausgezahlt. Dieses frische Geld möchte er als Eigenkapital für den nächsten Immobilienkauf nutzen.
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* Name von der Redaktion geändert. Nicht jeder mag mit seinem Vermögen und Gewinn in der Öffentlichkeit stehen.
Wunderbar dokumentiert und dargestellt!
Danke 🙂 Aus deiner Feder eine besondere Freude!