Ist das Investieren in Florida-Ferienhäuser riskant?
Dieser Artikel ist inspiriert von den Ansichten von Robert Kiyosaki und Donald Trump.
Oft gewünscht ► Buchtipp.
Ich habe sie aus diesem Buch entnommen: Warum wir wollen, dass Sie reich werden.
Verfeinerung und Hilfe bei der Umsetzung ist über unsere Invest Academy möglich.
Kiyosakis Ansicht in Kurzform:
Das Investieren in Wertpapiere (Aktien, Bonds, Fonds) ist riskant, weil man keine Kontrolle darüber hat – es sei denn, man kauft gleich ganze Unternehmen oder so viele Anteile, dass man einen Platz im Board oder Aufsichtsrat hat. So tut es beispielsweise der Star-Investor Warren Buffett.
Gerade weil man keine Kontrolle hat, empfiehlt die ganze Investmentindustrie: streuen, streuen und nochmals streuen.
Wird das Risiko dadurch gemindert?
Ja.
Die Gewinnchancen aber auch.
Man bekommt eben das, was alle bekommen. Abzüglich Gebühren für die Streuung. Das ist eine weitere Minderung des Gewinns.
An der fehlenden Kontrolle hat sich aber nichts geändert.
Kommen wir zur Ferienimmobilie in Florida. Nachfolgendes gilt weitestgehend ebenso für andere Regionen wie beispielsweise Texas, von wo ich gerade zurückgekommen bin.
Die Antwort lautet: Ja, mit der richtigen Vorbereitung!
100 % Kontrolle übers Investment
Üblicherweise gehört Ihnen oder Ihrer Familie alleine ein Haus. Sie teilen es nicht mit anderen Investoren. Sie können selbst entscheiden und deswegen haben Sie die absolute Kontrolle über Ihr Investment – natürlich im Rahmen gesetzlicher Regelungen, aber das ist überall so im Leben.
Kiyosaki unterteilt die Kontrolle in 6 Bereiche:
- Einkommen
- Ausgaben
- Vermögenswerte
- Verbindlichkeiten
- Management
- Versicherung
Schauen wir uns diese Punkte im Detail an:
Einkommen
Sie entscheiden, zu welchen Konditionen vermietet werden soll.
Natürlich informieren Sie sich – gegebenenfalls mit unserer Hilfe – über die durchschnittlichen Vermietungstage pro Jahr, so dass Sie die Einnahmen auf das gesamte Jahr mit saisonbedingten Schwankungen hochrechnen.
Ausgaben
Sie informieren sich – gegebenenfalls wieder mit unserer Hilfe – über die zu erwartenden Ausgaben. Leicht abschätzbar ist die Grundsteuer (im Lee County ist beispielsweise die Müllabfuhr enthalten), ggf. die Poolreinigung sowie Strom.
Natürlich gehen auch langlebige Wirtschaftsgüter wie ein Kühlschrank oder das Hausdach alle paar Jahre mal kaputt, so dass hierfür eine monatliche Rücklage gebildet wird. Unsere „Aufsteiger“ kennen das als Spülmaschinen-Effekt.
Unsere Aufsteiger beim Intensiv-Workshop in Cape Coral, Florida.
Vermögenswerte
Vermögenswert ist in erster Linie das Haus gegebenenfalls mit Zubehör.
Alte Kaufmannsweisheit: Der Gewinn liegt im Einkauf. Aber selbst, wenn der Property Appraiser oder Immobilienportale einen anderen Wert im Laufe der Jahre schätzen, wird das für Sie nur interessant zu dem Zeitpunkt, an dem sie verkaufen wollen.
Verbindlichkeiten
Die Überschrift hätte ebenso „Hebelwirkung“ heißen können. Eine Hebelwirkung erhält man, wenn man Zeit und/oder Geld anderer Menschen nutzt. Beides trainieren wir in unseren Coachings.
Wie würden Sie auf die Frage antworten: Was ist geschickter?
Ein Ferienhaus bar kaufen oder für drei Ferienhäuser eine Anzahlung tätigen?
Für unsere Academy-Leute bekommen wir regelmäßig Finanzierungen mit 30-prozentiger Anzahlung organisiert. Selbst wenn sie in den USA Ausländer sind und ihr Einkommen und ihre bisherigen Vermögenswerte in Deutschland, Österreich oder der Schweiz liegen!
Gute Beziehungen zu Banken und anderen Finanzierungsquellen zahlen sich aus.
Management
Natürlich möchten Sie wegen der Zeitverschiebung nicht nachts um drei Uhr angerufen werden, wenn die Klospülung defekt ist. Dafür wird eine gute Property-Management-Firma eingesetzt, die Ihnen das abnimmt.
Je nachdem wie weit oder wenig Sie sich selbst um den fortlaufenden Betrieb des Ferienhauses kümmern wollen, kann Property-Management alles abnehmen. Das kostet dann etwas mehr. Siehe Punkt 2. Es kostet aber andere statt Sie Zeit (Hebel einsetzen, siehe Punkt 4).
Versicherung
Natürlich gibt es eine Versicherung für Ihr Haus, sodass selbst bei einem Hurrikan Ihr Vermögenswert nicht verschwindet.
Eine andere Art der Versicherung ist es, Immobilien in einer Firma zu strukturieren. Je nach individuellem Fall bietet sich dafür eine Corporation oder eine LLC an.
Haben Sie schon davon gehört, welche Vor- und Nachteile es hat, Immobilien in einer US-Firma zu strukturieren statt sie privat zu halten?
Der größte Fehler
Der größte Fehler, den wir Deutschen immer wieder gerne machen – vor allem, wenn es uns finanziell gut geht –, ist beim zweiten oder dritten Besuch in Florida eine Ferienimmobilie gebraucht zu kaufen oder den Vertrag für einen Neubau (new construction) zu unterzeichnen. Bezahlung: Cash.
Wo genau liegt der Fehler?
Bitte entschuldigen Sie: in der eigenen Unkenntnis.
Jedenfalls trifft das auf viele Leute zu, die ich persönlich kennenlernen durfte.
Bitte betrachten Sie jeden Kauf eines Ferienhauses oder sonstigen Immobilie als separate Geschäftseinheit.
Was soll diese tun?
Sie soll Geld verdienen!
Robert Kiyosaki würde sagen: „einen positiven Cashflow erzeugen“.
Dazu sind zwei wichtige Faktoren erforderlich:
- Sie müssen den Markt wirklich kennen (oder sehr, sehr gute Berater haben).
- Das Haus muss im Jahresmittel jeden Monat mehr Geld bringen als es kostet (inkl. Finanzierung!).
In der Vergangenheit sind trotzdem viele spontan gekaufte Ferienobjekte zur Erfolgsstory geworden, weil der Immobilienmarkt in Florida kontinuierlichen Zuwachs bekommen hat. Das liegt insbesondere am angenehmen Klima, den vergleichsweise günstigen Preisen und den Steuerunterschieden in den USA!
Duplex ist eine weitere Strategie, die sich in Florida gut umsetzen lässt. Der fotografierte Duplex gehört jemand aus unserem Trainingsprogramm!
Empfehlungen
Bitte beherzigen Sie die nachfolgenden Empfehlungen, wenn Sie ein Immobilien-Portfolio in den USA aufbauen wollen, welches für Sie beständig Einkommen generiert, ganz im Sinne unseres Pipeline-Artikels.
Wenn Sie über mehr als genug Geld verfügen und selbst in einem schönen Haus in den Ferien wohnen wollen und vielleicht gelegentlich an Freunde vermieten wollen, dann können Sie unsere Empfehlungen in den Wind schlagen. Für Sie sind wahrscheinlich Bequemlichkeit und die Romantik des eigenen Besitzes mehr Wert.
- Lernen Sie
Das fängt mit einfachen (englischen) Begrifflichkeiten aus der Immobilienbranche an und geht über den lokalen Markt bis zu den Besonderheiten für ausländische Investoren. - Vernetzen Sie sich
Gute Beziehungen haben immer Vorteile und sparen oft kostenintensive Umwege. - Beginnen Sie mit einem kleinen Objekt
Sie werden Fehler machen. Egal wie intensiv Sie die ersten beiden Empfehlungen umgesetzt haben. Fehler gehören dazu und aus Fehlern lernt man das meiste. Am besten macht man Fehler in der Anfangszeit bei überschaubaren Investitionen. Fehler werden Sie auch nicht um den Schlaf bringen. Ein Beispiel ist das Nicht-Erheben der „Touristensteuer“.
Sie können sich all dieses Wissen selbst aneignen und auf eigene Faust Ihre Erfahrungen sammeln. Hilfreich ist natürlich auch die Google-Suche und das eine oder andere Online-Forum.
Gute Nachrichten: Sie können auf das Wissen und die Erfahrungen unserer Invest Academy inklusive der Teilnehmer zurückgreifen, wenn Sie sich untereinander vernetzen. Das wäre der Profi-Weg.
Wenn Sie noch ziemlich am Anfang stehen, genügt vielleicht erstmal die Anmeldung zum monatlichen Update, um am Thema dranzubleiben. Das ist kostenfrei.
Bonus: 2 Videoaufnahmen aus Cape Coral, Florida
Weitere Artikel:
- Bankkonto für LLC oder Corporation eröffnen
- Einführung in Tax Liens
- Geld überweisen: USA → Deutschland
Wie kompliziert ist es eine immobilie zu kaufen als eine LLC?
Gibt es eine grosse buerokratisches aufwand fuer leute die Auslaender in Amerika sind? Muss diese LLC eine bankkonto haben, steurerklaerung machen, usw?
Ob man eine Immobilie privat kauft oder in eine Firma, dass spielt vom Aufwand keine Rolle. Den Kaufprozess werden wir in einem der künftigen Artikel beschreiben.
Wenn man das Ferienhaus vermietet, dass ist ja Thema des Artikels, dann benötigt man sowieso ein Bankkonto und muss eine Steuererklärung abgeben. Wenn die Frage ist, ob eine LLC über ein eigenes Bankkonto verfügen muss, ist die Antwort: Nein, aber es macht im Sinne der Kontentrennung Sinn.
In einigen Bereichen ist der Aufwand derselbe wie beispielsweise – man lässt keine private sondern eine geschäftliche Steuererklärung machen – in anderen Bereichen ist etwas zusätzlicher Aufwand, denn der Firmenmantel muss ja ordnungsgemäß am Leben gehalten werden. Dafür erhält man aber auch etwas: Ein Haftungsschutzschild begrenzt auf das Vermögen der Firma. Außerdem gibt es noch eine spannende Option beim Wiederverkauf, aber das gehört in den Insider-Teil.
Gregor,
Vielen dank fuer deine antwort. Ich finde deine blog klasse, habe schon viele deine epfehlungen selbst erfolgreich getested:)
Super, herzlichen Dank für dein Feedback!
Ist das Investieren in Florida Ferienhäuser riskant? Spezifisch auf Florida gesehen – momentan nicht. Man darf nicht vergessen, daß die größte „Foreclosure Crises“ in den Jahren 2008 und 2009 weder in Kalifornien oder in Maine stattgefunden hat, sondern im Sonnenstaat Florida. Florida hat auch gemessen an der Bevölkerung die meisten Immobilienmakler (haupt- u. nebenberuflich) und Property Manager der USA. Im bekannten County Lee (Fort Myers, Cape Coral) ist die Auswahl an gebrauchte Immobilien extrem hoch, auf der anderen Seite bekommt man für einen Neubau mit 3 Schlafzimmer, 2 Bäder und einen Pool mit Cage bereits um ca. $ 250.000,- je nach Lage. Die Wertsteigerung wird meiner Meinung nach künstlich geregelt. Man darf auch nicht vergessen, daß die Altersstruktur in Lee County extrem hoch ist, und dadurch eine hohe Bewegung
im Immobilienmarkt gegeben ist. Ein Punkt noch zur Vermietung einer Ferienwohnung. Makler werden gebrauchte, kleinere Einheiten nicht gerne vermieten. Nachgefragt und auch im Internet bestens platziert sind Neubauhäuser mit mind. 4 Schlafzimmer, 3 Bäder, ein großer Pool mit Lage am Kanal und einer modernen (europäischen) Ausstattung. Und da fängt das Investment ab $ 380.000,- an, bei wöchentlichen Mieteinnahmen zwischen $ 1.280 und $ 1.500. Je größer die Provision, desto mehr setzt sich Dein Vermieter auch ein und kann Dir durchaus eine hohe Auslastung beschaffen.
Lieber Georg,
deine Ergänzung habe ich mit großer Freude gelesen! Herzlichen Dank und bis bald 🙂
Hallo, ich habe vor, eine Ferienimmobilie in Florida zu kaufen in Cape Coral. Allerdings besitze ich nur wenig Sprachkenntnis. Ich habe aber gehört, dass es vor Ort viele Deutschsprachige gibt.
Ist für mich so ein Investment zu riskant?
Riskant ist stets eine Definitionssache. Es gibt Dinge, die ich tue, die andere Leute für riskant halten. Ich halte sie nicht für riskant, weil ich mich damit auskenne. Ich bin selbst in Immobilien in Cape Coral investiert.
Riskant hat also etwas mit Wissen bzw. Nicht-Wissen tun.
Waren Sie schon mal in Cape Coral – oder woher kommt die Idee dort ein Ferienhaus zu kaufen?
Eine weitere Frage wäre: Möchten Sie das Ferienhaus für sich und „Ihre Leute“ nutzen (Eigenverwendung) oder in die Vermietung geben (passives Einkommen erzielen)?
Noch den zu Sprachkenntnissen: Sie sind natürlich von Vorteil, aber mit den richtigen Partner an Ihrer Seite nicht notwendig. Hilft das schon mal einen Schritt weiter? 🙂
Danke für die Antwort.
Ich war schon mal in Florida, nicht direkt in Cape Coral. Die Ferienimmobilie würde ich vermieten (passives Einkommen).
Wenn Sie mögen können wir ja ein kurzes Telefongespräch ausmachen? Sie erhalten dann eine E-Mail von meine Assistentin, sie hat Zugriff auf meinen Terminkalender. Würde das für Sie passen?
Vielen Dank! Aber ich kann mit Ihnen nur in deutscher Sprache kommunizieren.