Florida:

3.600 Dollar für ein Grundstück

1.4.2019

Nein, es ist kein Grammatikfehler: Ich habe nicht 3.600 Dollar für ein Grundstück bezahlt, sondern ich habe ein Grundstück für 16.400 Dollar gekauft.

Aber der Vorbesitzer hat nur wenige Monate vorher rund 20.000 Dollar an Wasser- und Abwassergebühren bezahlt.

Das heißt:

Ich habe dieses Grundstück geschenkt bekommen!

Vielleicht werden Sie sich fragen: Ist das überhaupt ein sinnvoll nutzbares (werthaltiges) Grundstück? Bitte urteilen Sie selbst:

Wir befinden uns in der Stadt Cape Coral, über die ich öfter berichtet habe.

Möglicherweise werden Sie sagen: Da sind aber noch viele Grundstücke unbebaut. An Grundstücken mangelt es wohl nicht?

Ja, richtig! Sehr aufmerksam. Wenn Sie über die große Straße in der Mitte (Pine Island Road) hinwegsehen, dann wird Ihnen auffallen, dass die Bebauung dort wesentlich dichter ist.

Worin liegt das begründet?

Am Wasser- und Abwasserschluss!

Südlich der großen Hauptstraße haben die Grundstücke Stadtwasser. Deswegen stehen dort viel mehr Häuser. In den Straßenzügen, wo mein neues Grundstück liegt, gibt es (noch!) kein Stadtwasser.

Jedes einzelne Haus verfügt über einen eigenen Brunnen inklusive Filteranlage und eine Sickergrube (Septic Field).

Wenn man weiß, dass die Stadt Wasseranschlüsse plant und dass jeder – auch der bestehende Haushalt – angeschlossen wird, dann wartet man, bis der Wasser­anschluss da ist. Schließlich kostet ein autarkes Frisch- und Abwassersystem rund 15.000 Dollar und nach dem Stadt­anschluss würde es stillgelegt und wertlos werden!

Karte aus meinem Büro: Farblich markiert sind die Straßenzüge, in denen aktuell und in der Folgephase Stadtwasser gelegt wird. Teilnehmer unseres All-in-Package bekommen auf Wunsch so eine Karte zur Verfügung gestellt.

Außerdem dürfen Gewerbeobjekte nur gebaut werden, wenn es einen Stadt­wasser­anschluss gibt.

Das erstmal als Hintergrund, weswegen die Entwicklung in diesem Gebiet weniger ausgeprägt ist als in anderen Stadtteilen.

Man kann davon ausgehen, dass sobald das Stadtwasser gelegt ist, eine kräftige Belebung des Gebiets einsetzt. Ableiten kann man das aus der Entwicklung des Gebietes – südlich der Pine Island Road – das davor Stadtwasser bekommen hat.

Zudem ist der Zuzug nach Cape Coral ungebremst hoch. In diesem Jahr wird das Überschreiten der Marke 200.000 Einwohner erwartet. Die Stadt wurde bei Gründung 1957 (Stadtrecht verliehen 1970) auf 400.000 Einwohner geplant. Es wird aber keine 62 Jahre mehr dauern, bis das vollzogen ist. Der „Tipping Point“ ist längst überschritten! Mehr zur Stadt und Region in einem der nächsten Beiträge.

Die Annahme (Spekulation), dass die Grundstückspreise sich nach oben entwickeln, wenn die Nachfrage aufgrund der einfacheren Bautätigkeit steigt, lies mich bereits vor kurzem ein Grundstück erwerben, über das ich in diesem Artikel berichtet habe.

Service für unsere All-in-Investoren

Unsere All-in-Investoren bekommen auf Wunsch eine automatisierte E-Mail, sobald ein neues Grundstück oder eine andere Immobilie auf den Markt kommt oder es eine Veränderung gab. Natürlich nach im Beratungsgespräch vorab festgelegten Kriterien. Sonst wäre es eine Flut von E-Mails, denn auf dem Markt in Cape Coral tut sich viel.

Update-Service per E-Mail

Beispielhafte E-Mail. Zufälligerweise liegt dieses Angebot nur wenige Grundstücke von meinem entfernt. Selbe Straße, selber Kanal, selbe Nord-Süd-Ausrichtung, aber höherer Preis. Und noch ein wichtiges Detail, welches Sie im Verlauf des Artikels sehen werden!

Tipp: Fokussieren Sie sich auf einen Teilbereich eines Marktes und versuchen nicht alles zu beobachten!

Wenn Sie in der E-Mail auf „more details“ klicken, öffnet sich eine Seite mit wichtigen Details:

Sie erkennen auf einen Blick, wo genau das Grundstück oder die Immobilie liegt, wie groß es ist und welche Bebauung zulässig ist (Zoning).

Wenn Sie weiter runter­scrollen finden Sie die Angaben, welche in unserer Spekulation von besonderer Bedeutung sind:

Das Grundstück wird als voll erschlossen ausgewiesen (Zeile 3), allerdings sind die Gebühren für die Wasser- und Abwassererschließung noch nicht (vollständig) bezahlt (Zeile 1 und 2).

Wie hoch diese (noch) sind, lässt sich auf einer anderen Seite herausfinden:

Die Anschlussgebühren kann man auf einen Schlag zahlen oder in jährlichen Raten. Die jährliche Rate finden Sie in der vierten Spalte. Üblicherweise wird von der Ratenzahlung Gebrauch gemacht.

Bei diesem zufälligen Beispiel­grundstück belaufen sich die Anschluss­gebühren auf 19.370,40 Dollar.

Müsste man dann nicht sagen, dass das Grundstück eigentlich 37.870,40 Dollar (18.500,00 Angebotspreis fürs Grundstück und 19.370,40 Anschlussgebühren) kostet?

Ja, dass könnte man als Kritiker sagen. Also als jemand, der nach einer Ausrede sucht, sich nicht weiter mit dem Thema zu beschäftigen. 😉

Die Anschlussgebühren können ja innerhalb von bis zu 12 Jahren in jährlichen Raten bezahlt werden. Nun kommt es darauf an, wie lange Sie so ein Grundstück halten wollen? Ist mit einer Wertsteigerung zu rechnen, wenn sich das Gebiet aufgrund der Wasserversorgung entwickeln kann?

Antwort auf diese Frage:

Um die Frage zu beantworten, schauen wir uns zwei aktuelle Grundstücksangebote an, die sich rund 1 Kilometer südlich (auf der anderen Seite der Pine Island Road) befinden. Hier wurde wenige Jahre davor Stadtwasser gelegt:

Einordnung der Vergleichsgrundstücke auf der Karte.

Detailansicht

Im Durchschnitt liegen rund 24.000 Dollar Preisunterschied zwischen den beiden Beispielgrundstücken und dem aktuellen Angebot.

Ø 24.000 Dollar Unterschied – in unserem Beispiel – je nachdem, ob Sie sofort bauen können oder etwas warten müssen!

Bei dem Angebotsgrundstück wird die städtische Wasser- und Abwasser­versorgung – mit einkalkulierter Verzögerung – im Frühjahr 2020 fertig sein.

Zwischenfazit

Das, was Sie bisher gesehen haben, sind durch­schnittliche Standard­angebote. Davon finden Sie jede Menge am Markt. Sie sind schon vollkommen okay bis gut. Um so etwas umzusetzen, benötigen Sie unsere Hilfe nicht!

Ich selbst würde dieses Grundstück nicht kaufen – obwohl es vollkommen in Ordnung ist –, weil ich Sondersituationen liebe!

Sondersituationen können Sie – genau wie ich auch – von Deutschland aus via Internetzugang entdecken, prüfen und, wenn alle Voraussetzungen passen, kaufen!

Wie ich ein Grundstück deutlich unter Wert kaufte (und Sie das gerne nach­machen können)

Als Anregung und gleichzeitig Ansporn für Sie, zeige ich Ihnen etwas zu der Sondersituation von meinem aktuellen Grundstück:

Was fällt Ihnen auf?
Ja, richtig: Die Anschlussgebühren sind bereits bezahlt worden!

Was ist passiert?

Wie (beinahe) jeden Tag wertete ich die neuen E-Mails aus. Das ist keine Arbeit für mich, es macht mir Spaß! Sie können es gerne als Hobby bezeichnen.

Durchschnittlich wende ich pro Tag 5 Minuten dafür auf!

Nicht so an diesem Tag, denn mir fiel ziemlich schnell auf, dass dieses Grundstück mit „Assessment Paid“ (Anschlussgebühren bezahlt) gekennzeichnet war. Sofort begann die Recherche: Wie kann das sein? Wo steckt der Fehler?

Die Details der Überprüfung erspare ich Ihnen hier im öffentlichen Bereich.

Das Ergebnis war jedoch eindeutig:

Da verkauft jemand ein Grundstück zum relativ üblichen Marktpreis – jedoch mit dem entscheidenden (!) Unterschied, dass die Anschlusskosten voll bezahlt wurden!

Warum ist das niemand anderem aufgefallen?

Wie immer gilt: Glück hat der Fleißige öfter als derjenige, der sich um nichts kümmert.

Kalkulation zu meinem Grundstück

Müsste man den eigentlichen Wert des Grundstückes nicht auch noch berücksichtigen?

Vollkommen richtig!

Nach dem Vorsichtigkeitsprinzip nehmen wir die amtliche Schätzung des Landkreises „Lee“, in dem die Stadt Cape Coral liegt, deren Wert für die Berechnung der Grundsteuer genommen wird:

Sie sehen hier, dass der Wert des Grundstückes im Vorjahr noch um einiges höher angegeben ist. Das liegt daran, dass derzeit vermehrt Grundstücke an den Markt kommen, die zu günstigen Konditionen abgestoßen werden. Die (bisherigen) Eigentümer haben scheinbar keinen Nerv, die Anschlussgebühren zu bezahlen. Wer sich nicht mit den Hintergründen beschäftigt, den schmerzt es natürlich, dass statt der bisherigen jährlichen Zahlung an die Stadt (Steuer + Service­dienst­leistungen) von vielleicht um die 450 Dollar plötzlich vielleicht 2.900 Dollar zu zahlen sind.

Man könnte die Rechnung so schreiben:

Oder anders ausgedrückt:

Das Grundstück hat einen Wert von 30.200 Dollar (Vorsichtigkeitsprinzip), ich habe aber nur 16.400 Dollar dafür bezahlt!

Ist das wiederholbar?

Oder anders ausgedrückt: Können Sie das auch?

Die Antwort ist einfach: Alles, was vor Ihnen schon mal jemand geschafft hat, können Sie potenziell auch! Außerdem können Sie sogar von uns Hilfe bekommen.

Standardsituationen gibt es zur Genüge am Markt und Sonder­situationen wiederholen sich hin- und wieder in Varianten.

Zu dem gleichen Zeitpunkt, als ich das Grundstück gekauft habe, war auch noch ein anderes vergleichbares Grundstück in ähnlicher Situation am Markt. Einziger Unterschied war, dass die künftige Verwendung (Future Use) beim Zoning auf Gewerbe wechselte, und mit Gewerbe­grund­stücken hatte ich mich bis dato zu wenig beschäftigt.

Auftragsrecherche

Einer unserer All-in-Investoren kann sich vorstellen, in ein paar Jahren ein Haus in Cape Coral zu bauen, um gelegentlich selbst darin zu wohnen, es vielleicht auch zwischenzeitlich zu vermieten. Nachdem wir die Kriterien in einem Telefongespräch abgesprochen haben, habe ich bei meiner Recherche ein Auge für ihn mit.

Dennoch lautet die beste Empfehlung: Bauen Sie selbst Know-how auf. Einer der ersten Schritte könnte sein, unserer Community beizutreten und sich ebenfalls E-Mails mit neuen und veränderten Angeboten zusenden zu lassen.

Fragen, Ergänzungen oder Anregungen?

Wie immer steht Ihnen das Kommentarfeld offen. Die Kommentare werden von mir bevorzugt gelesen.

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