Warum es Vermieter in Florida besser haben:

Mein Haus wandert aus!

1.8.2019

Vor kurzem begleite ich meine Haushaltshilfe und ihren Papa zu einem Termin bei einem Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Es ging darum, wie man ein Haus im Allgäu mit zwei Wohneinheiten umwandelt in eine Ferienvermietung bzw. kurzfristige Vermietung für Fachkräfte, die saisonweise in der Region arbeiten.

Fazit: Das ist nicht möglich. Als Eigentümer eines Hauses haben Sie weniger Bestimmungsrecht als der Mieter oder der Staat. Solange die Mieter nicht von sich aus den Mietvertrag kündigen, haben sie keine Chance.

Selbst eine Mieterhöhung, die vielleicht die Mieter bewegen könnte sich Gedanken über Eigentumserwerb oder Hausbau zu machen, ist nur unter hohen Auflagen und nur mit Zustimmung des Mieters möglich.

Vermietung: Deutschland oder Florida?

Vergleich: Vermietung in Deutschland und in Florida

Ein Freund von mir lebt konsequent die Flaggentheorie, die besagt:

Gehe dorthin, wo man dich gut behandelt.

Das bezieht sich nicht nur auf den Körper, sondern auch auf das Vermögen.

Kann es sein, dass Vermögen und Besitz in anderen Regionen der Welt besser als in Deutschland behandelt wird?

Natürlich!

Das zeigen bereits die Enteignungsdebatten, die wir in der ersten Hälfte des Jahres erleben durften. Dies soll aber kein politischer Artikel werden, sondern dem Leser einen praktischen Einblick in die Normalität der Hausvermietung in Amerika geben.

Die Kernfakten im Vergleich

Deutschland	Florida
Dauer eines üblichen Mietvertrags
auf unbestimmte Zeit	für ein Jahr wenn er nicht gekündigt wird, verlängert er sich automatisch Monat für Monat
Mieterhöhung (wenn nicht explizit im Mietvertrag festgeschrieben)
Zustimmung des Mieters erforderlich (!) Beachte weiter einschränkende Regelungen: Erhöhung muss begründet sein frühestens 15 Monate nach Abschluss des Mietvertrages maximal 20 % innerhalb von 3 Jahren (bei angespannten Wohnungsmärkten nur 15 %) muss der örtlichen Vergleichsmiete entsprechen (Mietspiegel); falls es keinen Mietspiegel gibt, müssen 3 vergleichbare Referenzobjekte mit einer entsprechenden Miete in der Region benannt werden stimmt der Mieter nicht innerhalb von 2 Monaten zu (Zahlung der höheren Miete kann als Zustimmung gewertet werden), kann der Vermieter auf Mieterhöhung klagen – das heißt, ein Gericht überprüft, ob die Mieterhöhung rechtens ist und dazu wird ein unabhängiges Gutachten benötigt (Kostenpunkt ab 2.000 €)	keine gesetzlichen Regelungen in der Praxis wird es oft so gehandhabt, dass der Vermieter nach Ablauf des ersten Jahres Erhöhungen 60 Tage vorab ankündigt (das wäre auch die Kündigungsfrist)
Kündigung des Mietvertrages
Nicht zulässig, es sei denn: der Vermieter oder seine nahen Angehörigen möchten selbst einziehen (Eigenbedarf) der Mieter verhält sich permanent vertragswidrig der Vermieter erleidet erhebliche finanzielle Nachteile durch das Mietverhältnis (Achtung: muss einer Gerichtsüberprüfung standhalten) In der Praxis bedeutet das: Hat man keinen Eigenbedarf und der Mieter verhält sich brav, hat man keine Chance, einem Mieter zu kündigen (wenn man nicht gerade das Haus abreißen lassen will). Kündigungsfristen: 90 Tage für Mieter 90–270 Tage für den Vermieter – in den genannten Ausnahmefällen – je nach Dauer des Mietverhältnisses	bei monatlicher Zahlungsweise gelten folgende Fristen: 15 Tage für den Mieter 60 Tage für den Vermieter bei kürzeren Zahlungsintervallen gelten kürzere Fristen ein Kündigungsgrund muss nicht angegeben werden
Würden Sie lieber in Florida Hauseigentümer und Vermieter sein?

Hat die Flexibilität in den USA nicht auch Nachteile?

Ja, falls der Mieter kündigt, haben Sie statt 90 Tagen lediglich 15 Tage Zeit, einen neuen Mieter zu finden, wenn Sie keinen Leerstand haben wollen. Dabei sind Ihnen spezielle Webseiten oder Immobilienmakler gerne behilflich.

Die Vorteile überwiegen aber:

Keine Seite wird einseitig übervorteilt. Die gesetzlichen Vorgaben sind gering. Falls man mehr geregelt haben möchte, kann man das in einem Mietvertrag machen.

Am besten wirken beide Vertragsparteien gut zusammen und das geschieht auch überwiegend in der Praxis.

Auch wenn der Eigentümeranteil in den USA wesentlich höher ist als in Deutschland, ist es keine Seltenheit, dass Mietverhältnisse über viele Jahre laufen. Man könnte sie „kurzfristig“ beenden, muss es aber nicht!

Wollen Sie sich eine Vermietung mal ansehen?

Die beliebte Ferienhausvermietung schauen wir uns in einem der künftigen Beiträge an (Benachrichtigung über unseren monatlichen Newsletter). Zur dauerhaften Vermietung würde sich beispielsweise ein Duplex (2 Doppelhaushälften) anbieten.

Das ist der vermietete Duplex eines Freundes von mir:

Duplex in SE Cape Coral

Der Kaufpreis inklusive Grundstück betrug 319.000 US-Dollar im Oktober 2018. Das entspricht etwa 283.300 Euro.

Zugegeben: Es ist lange nicht das schönste Haus, welches man in Cape Coral bauen kann. Es ist das erste Haus meines Freundes und es wurde zur Generierung von passivem Einkommen geschaffen.

Ziel: Generierung von passivem Einkommen

Beide Haushälften sind zu jeweils 1.100 US-Dollar vermietet. Das ergibt eine Jahresmiete von 26.400 Dollar.

Abgezogen werden müssen noch folgende Kosten:

Grundsteuer, Wassergebühren und Hausversicherung. Alle andere Kosten trägt der Mieter. So bleiben dem Vermieter zwischen 20.000 und 21.000 Dollar übrig.

Wie hoch das tatsächliche monatliche passive Einkommen ist, hängt von den Modalitäten ab, wenn man keinen Barkauf getätigt hat. Mein Freund hat eine Finanzierung, dennoch liegt sein monatlicher Überschuss sehr gut dreistellig.

Interessant?

… und das könnte die Nachbarschaft sein:

Ja, aber …

… so fangen gerne Bundesbedenkenträger an. Natürlich haben Sie in einigen Punkten Recht.

Beispielsweise, das man mit Hauptwohnsitz in Deutschland weit weg ist und was passiert, wenn mal der Wasserhahn tropft oder der Mieter sich wegen Schlimmerem meldet?

Die Antwort: Für alles gibt es Lösungen und Dienstleister. Sie werden den Wasserhahn vermutlich weder in Deutschland noch in Florida selbst reparieren wollen. Dafür gibt es Handwerker. Diese kosten natürlich und das mindert den jährlichen Überschuss.

Deswegen empfiehlt es sich, möglichst ein neues Haus zu kaufen oder eines, welches gerade komplett saniert wurde. Na ja, in Florida geht tatsächlich Neubau vor Sanierung.

Gerne wird auch ins Feld geführt, dass man sich wenig oder überhaupt nicht mit dem Markt in der Ferne auskennt … Ja, aber man kann es lernen, beispielsweise mit Hilfe unserer Sunshine Invest Academy. Bereits nach wenigen Lektionen werden sie überrascht sein, wie transparent der US-Immobilienmarkt ist. Spätestens, wenn Sie die Zugänge zu professionellen Recherchetools bekommen haben.

Darüber hinaus können Sie Immobilien kaufen und verkaufen, ohne persönlich in den USA anwesend zu sein. Das Gleiche trifft auf die Gründung von Firmen und die Vermietung zu.

Wenn mir ebenso ein „Ja, aber“ erlaubt ist …

… möchte ich auf einen anderen Aspekt hinweisen, der vielleicht auf Sie zutrifft:

Sie leben in Deutschland?
Sie verdienen Ihr Geld in Deutschland und in Euro?
Sie haben Vermögen auf der Bank in Deutschland?
Sie haben möglicherweise schon Immobilienbesitz in Deutschland?
Sie unterliegen der ganzen sich immer häufiger ändernden Gesetzgebung in Deutschland?

Wow! Sie haben ein extremes Klumpenrisiko!

Mein persönliches Fazit

Ich liebe unser schönes Deutschland. Aber ich sehe auch, welche Kräfte am Werke sind, um immer mehr Verbote, Bürokratie und Quasi-Enteignungen aufzustellen.

Ich habe Hoffnung, dass eines Tages diese „Schauspieler“ verschwunden sind und wieder mehr Freiheit – in jeglicher Hinsicht – und Vernunft in unserem Land herrschen.

Aber möchte ich darauf mein Vermögen verwetten?

Aus meiner Sicht ist es eine gute Idee, insbesondere in Hinblick auf die Punkte

anderer Rechtsraum
andere Vermögens- und Vermieterrechte
andere Währung
andere Wetterlage 😉

… Teile seines Vermögens in den USA zu investieren und dort passives Einkommen aufzubauen.

Mit Blick auf die Rechtslage bei Immobilien möchte ich …

… in Deutschland Mieter und in Florida Vermieter sein!

Einmaliges Angebot!

2 × mache ich es persönlich und kostenfrei, jemand dabei zu begleiten, Immobilieneigentum für Vermietungszwecke in meiner „zweiten Heimat“ in Cape Coral, Florida, aufzubauen.

Bewerbung bitte über dieses Formular einreichen.